“Giữ hay buông?” – Đó không chỉ là một lựa chọn mang tính cá nhân, mà đang trở thành một bài toán đau đầu của hàng ngàn nhà đầu tư bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Là người có gần hai thập kỷ quan sát và đồng hành cùng các xu hướng thị trường, tôi – Hiển – nhận thấy rằng, chưa bao giờ quyết định giữ lại hay rút lui khỏi các khoản đầu tư bất động sản lại khó lường như lúc này.
Tình trạng trầm lắng của thị trường, thanh khoản suy giảm, sự thiếu hụt nguồn cung và cơ cấu sản phẩm mất cân đối – tất cả đang vẽ nên một bức tranh nhiều gam xám cho bất động sản Việt Nam. Theo báo cáo từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM,thị trường đã liên tục sụt giảm nguồn cung từ năm 2018,cộng thêm tác động dây chuyền từ yếu tố kinh tế vĩ mô và dịch bệnh. Điều này không chỉ khiến giá trị tài sản bị nén lại, mà còn làm lung lay niềm tin của những nhà đầu tư từng say mê đổ vốn vào “đất đai”.Điều đáng nói là phần lớn tài sản của người Việt – khoảng từ 80 đến 90% – đều đang gắn liền với bất động sản.Vậy nếu buông là mất, còn giữ là mắc kẹt thì hướng đi nào mới thực sự bền vững? Câu hỏi đó không dành riêng cho ai, mà là nỗi niềm chung của cả thị trường. Trong video “Giữ hay buông? Bài toán đầu tư bất động sản hiện nay”, hai nhà đầu tư kỳ cựu chia sẻ không phải từ góc nhìn chuyên gia lý thuyết, mà từ chính trải nghiệm thực tế – nơi họ phải tự đối mặt với rủi ro và lựa chọn.
Tôi lựa chọn khai mở chủ đề này bởi nó đang chạm đến những suy tư sâu sắc nhất về niềm tin vào thị trường, chiến lược quản trị tài sản cá nhân, và định nghĩa mới về đầu tư bền vững. Trong thế giới mà bất động sản không còn là “kênh đầu tư chắc thắng”, thì việc hiểu đúng, nhìn thấy gốc rễ và giữ được sự bình tĩnh sáng suốt là hành trang quý giá cho bất kỳ ai còn trụ lại trên sân chơi này.
Vậy, giữ hay buông – liệu có một câu trả lời đúng duy nhất? Hay điều cần thiết hơn là biết mình đang nắm giữ điều gì, và tại sao lại nắm giữ nó? Tôi mời bạn cùng tôi bước vào cuộc đối thoại này, để lắng nghe, phản biện và tự tìm ra lựa chọn phù hợp với chính mình trước ngã ba quyết định.
Bức tranh toàn cảnh thị trường và tâm lý nhà đầu tư hiện nay
thị trường bất động sản đang ở giai đoạn “lọc nhiễu”
Tôi, Hiển, đã tham gia đầu tư bất động sản gần 20 năm và có thể khẳng định rằng thị trường hiện nay đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc mạnh mẽ. Sự trầm lắng kéo dài trong thanh khoản không chỉ là biểu hiện của sự suy yếu ngắn hạn mà là dấu hiệu tích cực cho một quá trình thanh lọc cần thiết. Những nhà đầu tư chạy theo phong trào, ảo tưởng về lợi nhuận nhanh chóng đang dần rút lui, nhường lại sân chơi cho những người có chiến lược rõ ràng và tầm nhìn trung-dài hạn. Đúng như giáo sư Robert Shiller đã nói trong cuốn “Irrational Exuberance”, một thị trường phát triển lành mạnh là thị trường có khả năng tự điều chỉnh cảm xúc – và tôi đang chứng kiến điều đó diễn ra ở Việt Nam hôm nay.
Quan trọng hơn hết, tâm lý nhà đầu tư đang thay đổi rõ rệt: từ nóng vội sang thận trọng, từ đi tìm ”cơ hội bất ngờ” sang chọn lọc “tài sản giữ giá trị”. Cùng với anh minh Tuấn, chúng tôi nhận thấy phần lớn nhà đầu tư lâu năm hiện nay không còn quá chú trọng đến tỷ suất siêu lợi nhuận ngắn hạn, thay vào đó là các yếu tố bền vững như pháp lý, vị trí và tính thanh khoản thực. Dưới đây là một bảng tổng hợp về sự chuyển dịch tâm lý nhà đầu tư mà tôi và anh Tuấn đã ghi nhận gần đây.
| trước 2022 | Sau 2022 |
|---|---|
| mua theo tâm lý đám đông | Phân tích kỹ dữ liệu và pháp lý dự án |
| Ưu tiên lướt sóng ngắn hạn | Giữ lâu dài,tạo dòng tiền thụ động |
| tham khảo môi giới địa phương | Đánh giá theo báo cáo vĩ mô & tư vấn chuyên sâu |
| Thiếu kế hoạch rút lui | Lập chiến lược đầu tư – thoái vốn rõ ràng |
Đầu tư bất động sản trong giai đoạn tái cấu trúc nên giữ hay nên buông
Lựa chọn giữ hay buông: Quyết định chiến lược giữa khủng hoảng
Trong vai trò là một nhà đầu tư đã tham gia thị trường gần 20 năm, tôi – Hiển – không ít lần đứng trước câu hỏi lớn: “Có nên giữ tài sản bất động sản trong giai đoạn tái cấu trúc thị trường hay không?”.Câu trả lời không nằm ở cảm xúc hay sự hoảng loạn, mà ở cấu trúc danh mục và chiến lược vốn dài hạn. Trong tình hình hiện tại, khi thanh khoản sụt giảm, doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đang phải ”lột xác”, thì việc đánh giá lại từng bất động sản là điều cấp thiết.Tôi luôn tự hỏi: “Bất động sản này có phải là tài sản phòng thủ không? Nó có khả năng tạo dòng tiền ổn định không?” Nếu câu trả lời là có – tôi giữ. Nếu là không, tôi xem xét thoái vốn, chuyển dịch sang tài sản khác hiệu quả hơn.
Trong một buổi phân tích với đồng nghiệp, chúng tôi đã chia sẻ một bảng đánh giá nhanh các yếu tố giữ hay buông, dựa trên cả dữ liệu thị trường lẫn trải nghiệm cá nhân tích lũy sau nhiều chu kỳ:
| Yếu tố | Nên giữ | Nên buông |
|---|---|---|
| Pháp lý rõ ràng | Có | Không |
| Vị trí trung tâm, có tiềm năng tăng giá | Có | Không |
| Tạo dòng tiền cho thuê | Ổn định | Yếu hoặc âm |
| Áp lực tài chính | Không | cao |
| Tâm lý bầy đàn khi đầu tư | Không bị ảnh hưởng | Do ảnh hưởng cảm xúc |
Hơn bao giờ hết, đây là lúc cần tư duy như một nhà quản lý tài sản – không phải là một tay “lướt sóng”. Như ông Nguyễn Anh tuấn – một chuyên gia tư vấn đầu tư từng chia sẻ: “Giai đoạn thị trường tái cấu trúc là lúc đo lường độ lì và tầm nhìn đầu tư.” Với tôi,giữ là giữ tài sản có giá trị nội tại,buông là buông ảo vọng lợi nhuận ngắn hạn vô định.
Những kinh nghiệm thực tế từ gần 20 năm đầu tư của nhà đầu tư cá nhân
Hiểu đúng bản chất đầu tư bất động sản từ kinh nghiệm thực chiến
Gần hai thập kỷ va chạm với thị trường, tôi – hiển – nhận ra rằng đầu tư bất động sản không đơn giản là mua và chờ lên giá. Đó là một hành trình vừa đòi hỏi sự phân tích dữ liệu vĩ mô, vừa đòi hỏi trực giác có được từ thực chiến. Những năm đầu 2008 – 2012, khi thị trường đóng băng do hệ lụy từ khủng hoảng tài chính toàn cầu, nhiều người hoảng loạn cắt lỗ, nhưng tôi chọn cách gắn bó với dòng tiền cho thuê – vẫn đều đặn dù giá tài sản giảm. Chính đó là bài học sống còn: không đầu cơ, mà đầu tư dựa trên lợi nhuận thật từ khai thác sử dụng.
Nghiên cứu của Richard Barkham (CBRE Global) từng chỉ ra rằng các nhà đầu tư bất động sản có tầm nhìn dài hạn và tiếp cận dữ liệu vĩ mô sẽ tạo ra alpha lợi nhuận vượt trội. Tôi thử nghiệm chiến lược này với việc chọn khu vực vệ tinh Hà Nội năm 2015 – khi mà ai cũng đổ dồn vào trung tâm – và mua vào những bất động sản có pháp lý rõ ràng, gần quy hoạch hạ tầng. Sau hơn 5 năm,đó là những tài sản tang trưởng mạnh. Những bài học này khiến tôi luôn nhấn mạnh:
- Luôn xem bất động sản như một phần danh mục tài sản dài hạn, không phải canh sóng ngắn hạn.
- An toàn pháp lý và dòng tiền phải là tiêu chí đầu tiên.
- phân tích vĩ mô là công cụ lọc cơ hội, không thể bỏ qua.
Những chiến lược đã thực sự giúp tôi vượt qua chu kỳ khủng hoảng
Theo dõi video của DPS MEDIA, tôi thấy rất đúng khi họ không mời chuyên gia môi giới mà tự chia sẻ từ góc độ nhà đầu tư cá nhân – đó là điều bất ngờ nhưng rất thật. Những người trong ngành thường mang tư duy marketing sản phẩm, còn với người đầu tư như tôi, quan trọng nhất không phải “bán” được gì mà là hiểu và kiểm soát được rủi ro. Tôi áp dụng công thức 3L trong mọi thương vụ:
| Yếu tố | Mô tả |
|---|---|
| Location | Vị trí không chỉ đẹp – mà còn “hợp dòng tiền khai thác” |
| Liquidity | Khả năng chuyển nhượng nhanh, không bị chôn vốn |
| Legal | Rõ ràng pháp lý, có sổ hồng hoặc cam kết pháp lý từ CĐT, phòng tránh rủi ro lâu dài |
Những điểm này – kết hợp với phân tích vĩ mô như trong chương trình MMII mà DPS MEDIA nhắc tới – là chìa khóa giúp tôi hạn chế mất tiền trong những thời điểm thị trường như hiện nay: thanh khoản thấp – tâm lý bất định – nghiêng về tài sản thực. Tôi luôn nhắn nhủ với người mới: đừng để bị hấp dẫn bởi lợi nhuận ngắn hạn, vì chỉ có chiến lược bền vững mới giúp bạn tồn tại đủ lâu để hưởng trái ngọt.
Chiến lược đầu tư dài hạn và bài học từ các đợt khủng hoảng thị trường
Góc nhìn cá nhân và chiến lược đầu tư bất động sản bài bản
Từ hai thập kỷ kinh nghiệm trong ngành, tôi, Hiển, rút ra rằng: đầu tư dài hạn vào bất động sản không đơn thuần là giữ tài sản – mà là cách để thiết kế một hệ thống tài chính vững chắc và tăng trưởng liên tục. Qua những đợt khủng hoảng như giai đoạn 2022–2023, nhiều người đã vỡ mộng vì đầu tư theo “làn sóng”, nhưng người kiên trì với tư duy bền vững thì ngược lại, lại gom được hàng tốt và đón đầu chu kỳ mới. Bài học ở đây là:
- Kỷ luật và tầm nhìn dài hơi giúp nhà đầu tư không hoảng loạn khi thị trường điều chỉnh.
- Định giá đúng,không chạy theo hiệu ứng FOMO.
- Đầu tư vào pháp lý vững, vị trí cốt lõi chứ không phải “trend” tài sản đang sốt.
Một trong những minh chứng điển hình là trường hợp của khách hàng tôi – một gia đình trẻ đầu tư vào một khu đô thị vệ tinh vùng ven Hà Nội vào năm 2020,khi thị trường đang giằng co vì COVID. Họ kiên định với chiến lược giữ cho thuê 5 năm và nay đã đạt ROI 12%/năm, chưa tính tăng giá vốn.
Đọc bản đồ chu kỳ thị trường để đầu tư thông minh
Một sai lầm mà tôi thường thấy ở nhà đầu tư Việt là thiếu sự kết nối giữa chu kỳ kinh tế vĩ mô và chu kỳ tài sản.Khác với sự lên xuống ngắn hạn, đầu tư đúng thời điểm cần dựa vào phân tích tổng hòa. Theo nghiên cứu của IMF (2022), bất động sản thường có độ trễ phản ứng chậm hơn so với thị trường tài chính, nhưng lại bền hơn nếu sử dụng hợp lý đòn bẩy và dòng vốn.
| Giai đoạn | Chiến lược nên áp dụng |
|---|---|
| Khủng hoảng (suy giảm 2022–2023) | Tích lũy tài sản thật giá thấp, tập trung dòng tiền |
| Phục hồi | Giải ngân mạnh vào dự án có pháp lý rõ, vị trí đồng bộ hạ tầng |
| Đỉnh cao | Bán chốt lời từng phần, tái cơ cấu danh mục |
Như lời anh Minh Tuấn đã chia sẻ trong video, “Chúng tôi nghiên cứu chuyên sâu từ góc độ nhà đầu tư, không phải môi giới hay nhà phát triển dự án”. Đây chính là điểm cốt lõi để giữ được sự tỉnh táo giữa làn sóng tâm lý đám đông – cũng là linh hồn của chiến lược đầu tư dài hạn mà tôi theo đuổi.
Những điều còn đang suy ngẫm
Giữa bối cảnh thị trường bất động sản biến động không ngừng, câu hỏi “giữ hay buông?” đòi hỏi nhà đầu tư không chỉ dựa vào cảm tính mà cần có chiến lược rõ ràng, phù hợp với mục tiêu và năng lực tài chính của mình. Việc nắm bắt xu hướng, phân tích kỹ dữ liệu thị trường và cập nhật chính sách vĩ mô sẽ giúp quá trình ra quyết định trở nên sáng suốt hơn.
Hơn lúc nào hết, nhà đầu tư cần thực hành tư duy linh hoạt, sẵn sàng điều chỉnh kế hoạch và nhìn nhận lại danh mục đầu tư một cách định kỳ. Đây cũng là thời điểm thích hợp để học hỏi những mô hình đầu tư mới, như bất động sản cho thuê dài hạn, đầu tư ngắn hạn theo chu kỳ, hoặc hợp tác đầu tư để đa dạng hóa rủi ro.
Việc đặt ra những câu hỏi như: “Liệu thị trường đã chạm đáy chưa?”, “Có nên mua vào thời điểm này?”, hay “Cơ hội nào để thoát hàng an toàn?” sẽ mở ra những hướng nghiên cứu sâu hơn, từ đó thúc đẩy sự trưởng thành trong tư duy đầu tư cá nhân.
Nếu bạn đang phân vân giữa việc giữ vững niềm tin hay buông bỏ để tái cấu trúc tài chính, hãy cùng chia sẻ quan điểm dưới phần bình luận. Những kinh nghiệm, bài học và phản biện đa chiều sẽ giúp cộng đồng đầu tư tìm được hướng đi phù hợp và bền vững hơn.
