Điều quan trọng nhất trong câu chuyện “buộc vào – cởi ra” đất nhà ở thương mại chính là: làm thế nào để cải tổ quy trình pháp lý và chính sách đất đai nhằm khơi thông nguồn cung bất động sản, giải tỏa những ách tắc tồn đọng hàng chục năm qua, từ đó góp phần ổn định thị trường nhà ở vốn đầy biến động.
Trong nhiều năm, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào trạng thái mất cân bằng cung – cầu nghiêm trọng. Trong khi nhu cầu nhà ở – đặc biệt là nhà ở có mức giá hợp lý – không ngừng gia tăng, số lượng dự án đủ điều kiện triển khai lại vô cùng hạn chế. Một trong những nguyên nhân then chốt là vướng mắc pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất,đặc biệt là đất không phải đất ở,nhưng được đề xuất làm nhà ở thương mại.
Video YouTube nêu trên – với tiêu đề mang tính hoán dụ “buộc vào – cởi ra” – thực ra đề cập đến một vấn đề pháp lý phức tạp nhưng có ảnh hưởng sâu rộng: Quốc hội vừa ban hành một nghị quyết thí điểm, cho phép các dự án nhà ở thương mại được triển khai trên nhiều loại đất khác nhau thông qua cơ chế thỏa thuận với người có quyền sử dụng đất, thay vì chỉ giới hạn trong nguồn đất đã được công nhận là “đất ở.” Đây là một sự thay đổi mang tính đột phá đối với cách tiếp cận và xử lý đất đai trong phát triển bất động sản.Tôi cho rằng nội dung video đặc biệt giá trị ở chỗ nó không chỉ bóc tách khúc mắc, mà còn đặt ra câu hỏi lớn hơn: “Làm sao để thị trường vận hành một cách hiệu quả, minh bạch, và hướng đến lợi ích cộng đồng?” Theo tôi, bản thân cụm từ “buộc vào – cởi ra” ở tiêu đề không chỉ mang tính mỉa mai, mà còn phản ánh chu kỳ sai – sửa – nghẽn – nới vốn đã và đang thống trị các chính sách đất đai nhiều năm nay.
Hơn nữa, đề tài này rất đáng tranh luận bởi nó đụng chạm đến ba nhóm lợi ích song hành mà đôi khi mâu thuẫn: Nhà nước – Doanh nghiệp – Người dân. Việc nới lỏng yêu cầu về loại đất có thể giúp doanh nghiệp tiếp cận đất dễ hơn, thị trường có thêm dự án, giá nhà (có thể) được điều tiết.Tuy nhiên, nếu thiếu kiểm soát, chính sách này cũng có thể bị lợi dụng để hợp thức hóa quy hoạch lỏng lẻo, lấn át đất nông nghiệp, và gây rủi ro cho người mua nhà.Là một người quan tâm đến chính sách đô thị và thị trường tài chính, tôi hiểu rằng những cải cách như thế này thường đi kèm với những rủi ro song hành. Tuy vậy, không thể vì sợ rủi ro mà không hành động.Những đổi mới mang tính thí điểm là cách để chúng ta dũng cảm “cởi” dần khỏi nút thắt kéo dài nhiều năm qua. Quan trọng hơn, phải có cơ chế giám sát đi kèm, để “cởi” không dẫn đến “buông tay” hay “trôi nổi” chính sách.
Tóm lại, video này chạm vào đúng điểm nghẽn và là lời mời gọi mỗi chúng ta – dù là nhà đầu tư, người dân đang mơ ước có nhà, hay nhà hoạch định chính sách – hãy cùng tham gia vào cuộc thảo luận quan trọng này. Vì thị trường bất động sản không vận hành trong chân không: nó là tấm gương phản chiếu mối quan hệ giữa con người, đất đai và tương lai đô thị của một quốc gia.
Cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản và tác động từ nghị quyết mới
Thị trường bất động sản vẫn lệch pha cung – cầu
Trong vai trò người quan sát gần 10 năm qua,tôi – Hiển – nhận thấy rằng một trong những vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản Việt Nam là tình trạng lệch pha kéo dài giữa cung và cầu. Cụ thể:
- Cầu thực – nhu cầu nhà ở mức trung bình, giá hợp lý – rất lớn từ nhóm thu nhập trung bình và thấp.
- Cung trên thị trường phần lớn lại đến từ các dự án trung – cao cấp, hướng đến lợi nhuận cao, ít dự án nhà ở bình dân được phát triển.
Nghị quyết mới đây của Quốc hội phần nào nhằm gỡ nút thắt phát triển nhà ở thương mại thông qua việc cho phép thực hiện dự án dựa trên quyền sử dụng đất đang có, hoặc thỏa thuận chuyển nhượng đất. Đây là điểm đột phá, vì trong nhiều năm trước, các dự án “mắc kẹt” chính là do vướng thủ tục pháp lý khi chưa đủ điều kiện về đất đai.
Góc nhìn từ chính sách với tác động thực tế
Nghị quyết này – theo tôi – là nỗ lực nhằm kích hoạt nguồn cung nhà ở từ các doanh nghiệp đang nắm quyền sử dụng hợp pháp đất đai nhưng chưa thể triển khai chuẩn chỉ vì hành lang pháp lý chồng chéo. Hiệu ứng có thể thấy trong tương lai gần:
| Khía cạnh | Trước nghị quyết | Sau nghị quyết |
|---|---|---|
| Thủ tục pháp lý | Rườm rà, kéo dài hàng năm | Rút ngắn qua việc hợp thức hóa nguồn gốc đất bằng thỏa thuận |
| Nguồn cung dự án | Khó triển khai, nhiều dự án “đóng băng” | Dễ khởi động lại các dự án đã có quỹ đất |
| Giá nhà | Tăng do khan hiếm nguồn cung | Khả năng điều chỉnh nếu nguồn cung cải thiện |
Đại biểu Phan Đức Hiếu từng phát biểu rằng “giá bất động sản chỉ giảm khi giá trị thật được khôi phục và thị trường cạnh tranh lành mạnh trở lại“. Tôi đồng tình sâu sắc. Bởi nếu chính sách không thúc đẩy được các sản phẩm phù hợp với thu nhập đa số người dân thì thị trường vẫn sẽ xa rời nhu cầu thực.
Về mặt vĩ mô, việc khơi thông pháp lý đất đai còn giúp tái cấu trúc thị trường, giảm đầu cơ, tăng hiệu quả hoạt động kinh doanh, từ đó hướng đến một thị trường lành mạnh, minh bạch hơn trong dài hạn. Đây là một bước đi đúng hướng, nhưng cần đi kèm các hành động cụ thể như rút gọn thủ tục cấp phép, ưu tiên quỹ đất cho nhà ở xã hội và bình dân, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp quay lại phục vụ phân khúc thị trường đang thiếu hụt nghiêm trọng nhất hiện nay.
Cơ chế ”buộc vào – cởi ra” và ý nghĩa thực tiễn trong phát triển dự án nhà ở thương mại
“Buộc vào – cởi ra”: Khung pháp lý linh hoạt giữa ràng buộc và tháo gỡ
Khái niệm “buộc vào – cởi ra” phản ánh sự chuyển biến linh hoạt trong chính sách quản lý đất đai và phát triển bất động sản,đặc biệt trong bối cảnh lạm phát giá nhà và nguồn cung lệch pha cầu. Theo Hiến, đây là quá trình điều chỉnh chính sách nhằm tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý, đồng thời vẫn bảo đảm kiểm soát vững chắc thị trường.
Như trong nghị quyết mới được Quốc hội thông qua, chủ trương cho phép thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận quyền sử dụng đất (không bắt buộc là đất ở) là một diễn tiến cụ thể của cơ chế “cởi ra”:
- Gỡ rối thủ tục: Nhiều dự án hiện nay đang “tắc” vì không đủ điều kiện đất ở. Việc chính thức mở đường cho các hình thức sử dụng đất linh hoạt giúp giải phóng các dự án bị gác lại,tránh lãng phí tài nguyên đất.
- Tạo động lực đầu tư: Những quy định mang tính tháo gỡ này khuyến khích các nhà đầu tư quay trở lại thị trường, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ.
- Đảm bảo sự kiểm soát: Tuy “cởi”, nhưng nghị quyết vẫn giữ nguyên những “buộc” nhất định như yêu cầu minh bạch trong thỏa thuận về quyền sử dụng đất, tránh trục lợi chính sách.
Phó Giáo sư Phan Đức Hiếu phát biểu rằng “chính sách không nên quá cứng nhắc theo kiểu ‘đất ở mới được làm nhà ở’, bởi nó đang bóp nghẹt nguồn cung”, và điều này đã được minh chứng khi không ít doanh nghiệp buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất qua quy trình kéo dài hàng năm.
Tác động đến thị trường: “Cởi ra” mở đường cho nhà ở trung bình – thách thức giảm giá bán
Dưới góc nhìn của tôi – một người hoạt động trực tiếp trong ngành, cơ chế “buộc vào – cởi ra” không chỉ là động thái chính sách, mà là cú hích giúp thị trường sắp xếp lại cung cầu. Hiện nay, như bài phân tích từ DPS MEDIA đã nêu rõ: giá bán nhà ở tại Việt Nam vẫn “trên trời” do lệch pha giữa sản phẩm được phép triển khai và nhu cầu thực.
Điều tôi nhận thấy rõ là việc đa phần các sản phẩm được phát triển nằm ở phân khúc cao cấp, vốn có biên lợi nhuận cao và phù hợp với thời gian thu hồi vốn dài. Trong khi đó:
- Thị trường khát nhà ở tầm trung: Người dân có nhu cầu ở thực lại không đủ sức mua các căn hộ 40-60 triệu/m².
- Cơ cấu sản phẩm mất cân bằng: Thiếu dự án tầm trung khiến giá căn hộ “leo thang” bất chấp cung được nới.
- Cơ hội cho doanh nghiệp địa phương: Cơ chế mới sẽ tạo điều kiện cho các nhà phát triển nội địa tiếp cận quỹ đất thuận lợi hơn, mở rộng quy mô nhà ở hợp túi tiền.
Case study: Một tập đoàn bất động sản tại Đồng Nai sau khi được áp dụng nghị quyết “cởi ra” đã tái khởi động dự án 12 ha đất nông nghiệp, trước đây bị ách tắc vì không thuộc diện đất ở. Với chi phí đất đầu vào thấp hơn, họ dự kiến bán căn hộ dưới 25 triệu/m² – hợp lý hơn nhiều với mức thu nhập trung bình ở khu vực vệ tinh TP.HCM.
Bảng tóm tắt so sánh:
| Tiêu chí | Trước cơ chế “cởi ra” | Sau áp dụng cơ chế |
|---|---|---|
| Điều kiện đất | Phải là đất ở | Được thỏa thuận sử dụng đất theo quy định mới |
| Tốc độ triển khai dự án | Kéo dài 2-3 năm do thủ tục chuyển mục đích | Rút ngắn còn 6-12 tháng nhờ thông thoáng pháp lý |
| Khả năng phát triển nhà ở tầm trung | Hạn chế do chi phí đất đắt đỏ | Gia tăng nhờ mở rộng quỹ đất giá mềm hơn |
Tóm lại, hình thức “buộc vào – cởi ra” giúp thị trường bất động sản Việt Nam tìm lại tính linh hoạt trong phát triển dự án, hướng đến cân bằng giữa lợi ích doanh nghiệp với nhu cầu xã hội chung. Đây là một bước ngoặt chính sách thể hiện cam kết mạnh mẽ từ nhà nước trong việc “giải cứu” thị trường bất động sản bằng cách tiếp cận phù hợp và thực tiễn.
Những rủi ro kinh tế vĩ mô và ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư bất động sản
Biến động chính sách và hệ lụy tới dòng vốn đầu tư
Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây chịu ảnh hưởng sâu sắc từ sự thay đổi liên tục của chính sách kinh tế vĩ mô. Một trong những yếu tố rủi ro lớn nhất là mức độ không ổn định trong quy hoạch luật pháp, đặc biệt là về quyền sử dụng đất, thủ tục pháp lý cấp phép dự án, cũng như chính sách tài khóa và tín dụng.
Những thay đổi này gây ra hệ lụy cụ thể như:
- Khó khăn trong tiếp cận quỹ đất sạch: thủ tục rườm rà và thiếu thống nhất giữa các địa phương khiến nhà đầu tư mất nhiều thời gian và chi phí cơ hội.
- Áp lực tài chính gia tăng: do chính sách thắt chặt tín dụng và lãi suất cao, nhiều doanh nghiệp bất động sản rơi vào trạng thái mất cân đối dòng tiền, buộc phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng dự án.
- Niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài suy giảm: do môi trường đầu tư thiếu nhất quán và khó đoán định.
theo nghiên cứu của Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM), các dự án bất động sản thương mại thường mất từ 3–5 năm chỉ để hoàn thiện các bước pháp lý, tạo khoảng trễ phát triển thị trường và làm biến dạng việc định giá tài sản. Cá nhân tôi cho rằng, với tốc độ tăng trưởng hiện tại của đô thị hóa, một điều chỉnh chính sách mang tính thực thi nhanh và bền vững là yếu tố then chốt “cởi trói” thị trường này.
Áp lực từ cung – cầu mất cân đối và chỉ số nhà ở tăng ảo
Một hiện trạng rất đáng lưu ý là thị trường nhà ở đang rơi vào thế mất cân đối nghiêm trọng giữa các phân khúc, đặc biệt là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trong khi nguồn cung cao cấp ngày càng dày đặc – hiện tượng ông Phan Đức Hiếu đã nêu rất cụ thể trong bài phát biểu Quốc hội gần đây.
Tác động của trạng thái này được thể hiện qua:
- Giá nhà tăng không tương xứng với thu nhập: nhiều người trẻ và người có thu nhập trung bình gần như không có cơ hội tiếp cận nhà ở đô thị.
- Cầu yếu nhưng giá không giảm: do phần nhiều nguồn cung tập trung vào sản phẩm cao cấp, làm “nhiễu loạn” chỉ số thị trường.
- Thị trường thứ cấp rơi vào trạng thái đóng băng: nhà đầu tư nhỏ lẻ không thể xoay vòng vốn vì không bán được hàng, dẫn đến thanh khoản giảm mạnh.
Từ góc nhìn của tôi, chiến lược đầu tư trong bối cảnh này không thể chỉ chạy theo thị hiếu thị trường ngắn hạn. Thay vào đó, cần dịch chuyển sang cách tiếp cận dữ liệu rộng hơn, áp dụng phân tích kinh tế vĩ mô để xác định rõ “vị trí – thời điểm – loại hình sản phẩm” phù hợp. Các công cụ phân tích dữ liệu thống kê như GDP theo vùng,dân số tăng trưởng,xu hướng dịch chuyển lao động hay chỉ số giá CPI cũng nên được tích hợp sâu vào mô hình ra quyết định đầu tư một cách chuyên nghiệp hơn.
| Chỉ số kinh tế vĩ mô | Ảnh hưởng đến đầu tư BĐS |
|---|---|
| Lạm phát (CPI) | Tăng chi phí đầu vào, giảm lực mua nhà ở |
| Chính sách tín dụng | kiểm soát chặt tín dụng làm giảm thanh khoản thị trường |
| GDP ngành xây dựng | Giảm sút phản ánh dấu hiệu chững lại thị trường BĐS |
| Tăng trưởng dân số đô thị | Tạo áp lực cầu nhà ở nhưng thiếu chứng khoán hóa hợp lý |
Giải pháp tăng nguồn cung nhà ở hợp túi tiền và khuyến nghị dành cho nhà đầu tư
Phá vỡ nút thắt pháp lý và tối ưu hóa quy trình phát triển dự án
Trong phần phân tích của DPS MEDIA, một điểm nghẽn lớn khiến nguồn cung nhà ở hợp túi tiền vẫn khan hiếm chính là sự chồng chéo, trì trệ trong thủ tục pháp lý và quy hoạch sử dụng đất. Như đại biểu Phan Đức Hiếu từng đề cập tại Quốc hội, kể từ khi Luật Đất đai mới áp dụng, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiếp cận quỹ đất đủ điều kiện phát triển dự án giá rẻ. Việc Quốc hội thông qua nghị quyết thí điểm cho phép phát triển nhà ở thương mại thông qua việc thỏa thuận quyền sử dụng đất là một bước gỡ nút đáng kể.
Để hiện thực hóa chính sách này hiệu quả, tôi đề xuất:
- Thống nhất luật lệ giữa Luật Đất đai, Luật quy hoạch và Luật Nhà ở, nhằm tránh xung đột trong xét duyệt và cấp phép.
- Đơn giản hóa thủ tục hành chính theo mô hình “một cửa điện tử” – tham khảo từ mô hình thành công tại Bình Dương, giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án từ 18 tháng xuống còn 9 tháng.
- Ưu đãi thuế và tài chính cho các dự án dưới 2 tỷ đồng/căn – đây là ngưỡng mà đa số người dân đô thị vẫn có thể tiếp cận nếu được hỗ trợ tín dụng ưu đãi 6-7%/năm.
Chiến lược đầu tư dài hạn trong phân khúc “Affordable Housing”
Từ phía nhà đầu tư, một xu hướng cần được chú ý chính là sự trở lại của nhà ở bình dân – phân khúc từng bị “ngó lơ” trong suốt nhiều năm qua vì biên lợi nhuận thấp. Dẫu vậy,theo số liệu từ CBRE và Savills Việt Nam,hiện nay nhu cầu nhà ở có giá từ 1-2 tỷ chiếm tới 60% tổng nhu cầu thị trường đô thị. Khoảng chênh lệch giữa nhu cầu và nguồn cung đã tạo ra một khoảng trống thị phần rất lớn – đây là cơ hội chiến lược cho các nhà phát triển có tầm nhìn dài hạn.
Gợi ý đầu tư được tôi tổng hợp trong bảng dưới đây:
| Hạng mục | Chiến lược đề xuất | Ví dụ thực tiễn |
|---|---|---|
| Quỹ đất | Mua tích lũy quỹ đất rẻ tại vành đai đô thị (cách trung tâm 15-20km) | Khu Tây Bắc TP.HCM, Long Biên (Hà Nội) |
| Thiết kế sản phẩm | Chia nhỏ diện tích 40-60m²/căn, tối ưu chi phí xây dựng | Các dự án căn hộ xã hội kết hợp tiện ích tối thiểu |
| Mô hình kinh doanh | Hợp tác công tư (PPP), gọi vốn cộng đồng hoặc quỹ đầu tư tác động (impact investment) | Dự án nhà ở cho công nhân Tân Đức (Long An) |
Dù lợi nhuận ngắn hạn không cao như bất động sản cao cấp, nhưng theo tôi, dòng tiền ổn định, lượng tiêu thụ lớn và rủi ro thấp khiến nhà ở hợp túi tiền trở thành “vùng đất vàng” mới cho các nhà đầu tư thông thái – nhất là trong bối cảnh thị trường đang khát vốn và “tái cấu trúc chiến lược dài hạn”.
Hành trang cho chặng đường tiếp theo
Rõ ràng,câu chuyện “buộc vào – cởi ra” trong quy định và thực tiễn đất nhà ở thương mại không chỉ cho thấy sự phức tạp trong khung pháp lý,mà còn phản ánh nhu cầu cấp thiết về sự minh bạch và nhất quán,nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân và doanh nghiệp. khi thủ tục hành chính còn vướng mắc, việc định hướng phát triển bất động sản bền vững trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.
Người dân, nhà đầu tư và cả nhà hoạch định chính sách cần chủ động tìm hiểu, đặt câu hỏi và cập nhật thường xuyên những thay đổi liên quan đến quy hoạch, pháp luật đất đai để tránh những rủi ro không đáng có.Ngoài ra, cũng cần xây dựng cơ chế trao đổi thông tin hai chiều giữa cơ quan quản lý và cộng đồng để tăng cường sự hiểu biết và hợp tác.
Đây cũng là lúc nên bắt đầu những nghiên cứu sâu hơn về tính liên kết giữa đất đai,quản trị đô thị và các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội,từ đó tìm ra giải pháp toàn diện và linh hoạt hơn. Người làm chính sách cần quan tâm đến thực tiễn triển khai, còn người dân nên tích cực tham gia phản hồi, từ đó góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật một cách hiệu quả.
Bạn nghĩ sao về những nút thắt đã nêu trong bài? Hãy chia sẻ quan điểm hoặc câu chuyện của bạn trong phần bình luận bên dưới – chúng tôi rất mong được lắng nghe và cùng bạn trao đổi thêm về vấn đề đầy thách thức nhưng cũng không kém phần quan trọng này.
